Vollfinanzierung - Finanzierung ohne Eigenkapital

Ein Haus zu kaufen, ohne Eigenkapital zurückgelegt zu haben, das war bisher nicht möglich. Doch seit einiger Zeit bieten Bankinstitute Kunden, die ein mittleres bis gutes und gesichertes Einkommen haben, eine Vollfinanzierung an.

Und nicht nur das: Neben der 100 Prozent Finanzierung gibt es auch Finanzierungen bis zu 120 Prozent. "Die 120 Prozent werden aber nicht auf den Kaufpreis gerechnet, sondern auf den Beleihungswert", erklärt Max Herbst, Inhaber der gleichnamigen Frankfurter Finanzberatung. Kostet ein Haus also 300.000 Euro, dann bekommt der Kunde nicht 360.000 Euro ausbezahlt, sondern 324.000 Euro. "Einzelne Banken zahlen im Regelfall bis zu 108 Prozent des Kaufpreises", so Herbst. Damit können auch die teuren Nebenkosten für den Makler, die Grundsteuer, der Eintrag ins Grundbuch, der Notar und gegebenenfalls die Küche noch finanziert werden. "Diese Offerten richten sich speziell an junge Akademiker, die einen gutbezahlten Job haben, aber noch keine Möglichkeiten hatten, Geld zurückzulegen", weiß Reiner Braun von der Empirica Wirtschaftsforschung und Beratung in Berlin.



Das Gute daran: Wer sich jetzt für den Immobilienkauf entscheidet und vollfinanziert, profitiert von den niedrigen Zinsen. Käufer, die erst noch Geld ansparen wollen, laufen Gefahr, in ein, zwei Jahren zwar möglicherweise eine ansehnliche Summe Eigenkapital angespart zu haben, dann aber mit höheren Zinsen konfrontiert zu werden. Da die Zinsen niedrig sind, kostet eine solche Vollfinanzierung nicht wesentlich mehr als eine Finanzierung mit Eigenkapital. Herbst rechnet: "Bei 300.000 Euro Kaufpreis zahlt ein Bauherr Anfang Juli bei einer günstigen Bank und einer Zinsfestschreibung auf zehn Jahre für einen Kredit in Höhe von 60 Prozent des Kaufpreises 4,97 Prozent an Zinsen. Für 80 Prozent zahlt er 5,13 Prozent und für 105 Prozent 5,69 Prozent an Zinsen."



Risiken der Vollfinanzierung

Was zunächst gut klingt, birgt auch Gefahren: Wer nur einen befristeten Job hat, oder noch in der Probezeit ist, sollte eine Vollfinanzierung nicht nutzen. Denn die Betroffenen könnten sonst schnell ohne Arbeitsplatz aber mit einem Schuldenberg dastehen. Aber auch ein scheinbar sicheres Arbeitsverhältnis kann schnell beendet werden. Und durch Schwangerschaft, einen Unfall oder Krankheit kann ein Gehalt zumindest zeitweise verringert werden oder ganz wegfallen. Dann wird zwar jede Hausfinanzierung schwierig.



Wer aber die Vollfinanzierung wählt, hat möglicherweise eine größere Restsumme zu tragen. "Muss das Haus dann verkauft werden, womöglich unter zeitlichem Druck, bekommt der Verkäufer selten das Geld dafür, dass er braucht, um den Kredit ablösen zu können", warnt Josephine Holzhäuser von der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz. Kauf- oder Bauwilligen, die sich trotzdem für eine Vollfinanzierung entscheiden, rät sie darum dazu, mit einem höheren Tilgungssatz als gewöhnlich abzuzahlen, um so möglichst schnell von diesem Schuldenberg herunterzukommen.

Auch Max Herbst rät dazu, in der momentanen Zinstiefphase mindestens mit zwei Prozent zu tilgen. "Drei Prozent sind bei sehr hohen Beleihungsausläufen ratsam!", so der Experte. Der Beleihungsauslauf stellt das Verhältnis von Darlehenshöhe zu Beleihungswert dar: Beträgt das Darlehen 150.000 Euro, der Beleihungswert liegt bei 300.000 Euro, dann beträgt der Beleihungsauslauf 50 Prozent.



Josephine Holzhäuser legt den Käufern außerdem nahe, zumindest die Nebenkosten nicht über das Darlehen zu zahlen, sondern anzusparen; sich also wenn es unbedingt sein muss zwar für die 100 Prozent-, aber keinesfalls für eine höhere Finanzierung zu entscheiden. "Eine Kreditbelastung sollte maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen", lautet ihre Empfehlung.